Toronto

集資按揭投資與有詐騙前科男子有關

加拿大廣播公司新聞部的偵查報導發現,超過120 名大多倫多地區的華裔投資者,被一名可信任人士招攬作集資按揭(syndicated mortgage) 投資, 資金其後被貸款予一名有詐騙前科的男子,可能合共損失接近900萬元。

120華裔投資者可能損失合共900萬元

所有這些集資按揭投資者都是透過夏其驄(Dominic Ha),簽約予Black Bear Homes的集資按揭項目。 (CBC)

加拿大廣播公司新聞部的偵查報導發現,超過120 名大多倫多地區的華裔投資者,被一名可信任人士招攬,投資集資按揭(syndicated mortgage) ;資金其後被貸款予另一名有詐騙前科的男子,可能合共損失接近900萬元。

退休人士Margaret Wong是其中一名投資者。她投資了四個集資按揭項目,合共20萬元。她表示,所有投資金額現已化為烏有,她將要賣屋以清還其信用透支貸款(line of credit)。

她說:「(我們的)信任被利用,我們害怕再相信任何人。」

Margaret Wong invested $200,000 in four syndicated mortgages with Black Bear Homes. (CBC)

數年前,Margaret Wong出席一個由教友及註冊按掲代理夏其驄(Dominic Ha)舉行的投資講座。她表示,透過PowerPoint幻燈片投射演講,夏氏展現了一個「非常美好的前景」:一個有百分之十二利息的短期貸款項目。

有關貸款實為一個集資按揭的一部份;借款人不向銀行而透過多於一個的私人貸款人,籌集資金投資物業。是次項目的借款人為位於安省伊利堡(Fort Erie)的發展商 Black Bear Homes;其大部份的項目涉及在伊利湖(Lake Erie)社區水晶海灘(Crystal Beach)翻新或興建獨立房屋和鎮屋。

詐騙審查師認為:「這是公開詐騙」

據特許詐騙審查師Bill Vasiliou稱,集資按揭其實可以是正當的、合法的投資,以助發展物業;但同時亦可被利用,從中詐騙。

一般而言,每名集資按揭貸款的投資者,會借出少於物業價值的款項,使其可透過出售物業歸本。但是,由夏氏招攬的投資項目,投資者合共借出的金額卻多很多。

Bill Vasiliou在審視一份合約時,向加拿大廣播公司的記者表示:「他們所登記的按揭為30萬元,但物業價值為 7萬元;保障在哪?」

在審視過Black Bear 公司的集資按揭合約、分類帳簿以及投資者的經歷後,Bill Vasiliou向加拿大廣播公司新聞部表示,他的意見是:「這是公開詐騙。」

Bill Vasiliou認為:「這些合約...他們(投資者)被騙了。這些合約歪曲了事實,以樂觀的語調,向投資者銷售謊言。」

Bill Vasiliou is a certified fraud expert and after reviewing Black Bear's syndicated mortgage contracts, ledgers and the investors stories, he told CBC News, in his opinion, 'this is open fraud.' (CBC)

加拿大廣播公司新聞部曾邀約Black Bear Homes接受訪問,就Bill Vasiliou對有關投資項目之觀點作回應;不過,遭該公司拒絶。

Black Bear Homes代表Gary Fraser透過電郵,向加拿大廣播公司新聞部表示,他對一名專家認為其公司的投資項目是詐騙,感到懷疑。

根據大部份投資者的說法,他們原先期望這些投資可以賺取比銀行更好的利息。

夏其驄(Dominic Ha)告訴Margaret Wong,以及其他如Kwanny Lam的投資者,集資按揭是安全和有保障的;但是,安省金融證券委員會(Financial Securities Commission of Ontario)則認為此類投資屬高風險。

投資了5萬元的Kwanny Lam表示:「Dominic 說不用擔心。他說有百分百的保障,毋須擔心;可以取回投資。這是他對我的承諾。」

按揭代理可獲百分之十佣金

根據投資者簽署的合約,每一個由夏氏經手的集資按揭,他都可獲得百分之十的金額,作為其「啟動按掲、轉介、管理及顧間的費用。」

一項30萬元的集資按揭,夏氏可獲得3萬元的佣金。

監管機構安省金融證券委員會有關宣傳集資按揭的要求列明,按揭經紀"必須確保集資按揭投資的投資者明白潛在風險";同時,單單是合約上的簽名並不足以"充份證明客戶得到有關投資及風險的足夠資訊"。

Dominic Ha. (GCA Group)

Bill Vasiliou說,他不認為夏氏達到指定的標準。

「他應該正確地解釋文件。」Bill Vasiliou向加拿大廣播公司新聞部表示:「就好像任何財經顧問了解他們的客戶一樣:『其個人承擔風險的能力如何?』」

夏氏透過電郵拒絶我們提出的採訪要求,而當加拿大廣播公司的記者找到他,上前採訪時,他再度拒絶接受訪問,並駕車離去。

其後,加拿大廣播公司新聞部收到夏氏律師的書面聲明稱:「他已同時根據法律及按揭經紀的披露要求,清楚告知每名投資者並向其披露所有資訊。」同時,聲明亦表示「關于私人按揭投資市場常規,法律有嚴格規則和規定,而夏先生亦貫徹跟隨。」

(註:此為英文原文翻譯,若英文版本與中文版本倘出現任何不一致時,概以英文版本為準。)

(CBC News later received a statement from Ha's lawyer that read: "He has clearly informed and disclosed to each investor all the information that both the law and the mortgage broker require him to disclose." It also said that "there are strict rules and regulations in law regarding the practice in the private mortgage investment market, and Mr. Ha has followed them thoroughly.")

根據加拿大廣播公司新聞部取得的物業記錄,超過120名投資者仍然未收回他們的投資本金。Kwanny Lam原本應該在2014年9月收回投資金額,至今仍在等候。

「我每月都收到支票,完全沒有想過(有問題)。」Alexander Wong說。「我以為一切妥當,但其後,我們發現支票被退回,才發現有問題。」

Dominic Ha refused to do an interview when approached by CBC News and then he drove away. (CBC)
Alexander Wong與夏氏是朋友,相識接近30年。他投資了三個項目,合共16萬元。他表示,他簽署投資合約前沒有細閱,因為他信任他的朋友。但是,當最初的貸款到期,而他再沒有收到每月利息,他才開始產生疑問。

所有加拿大廣播公司新聞部接觸過的投資者,自2016年二月起都沒有收到過利息。

發展商十年前詐騙13名受害人200萬元

與此同時,很多投資者獲知更多有關Black Bear Homes 及其日常主事人Gary Fraser的背景。

「Gary Fraser 曾因為相類似的詐騙坐牢。」Margaret Wong說:「(他)欺騙他教會的神職人員,他的家人、他的嬸娘們,以及其他教友。」

尼亞加拉警方證實:在2008年,Gary Fraser被判28項"詐騙超過5千元"的控罪罪成,被判入獄30個月。有關的詐騙罪名涉及13名受害人,案件發生於2000年至2007年期間,涉及金額達200萬元。

Alexander Wong invested in three syndicated mortgages totalling $160,000 because he trusted Dominic Ha, his friend of nearly 30 years. (CBC)

在大多倫多地區的投資者,沒有一個知道有關Gary Fraser的過去;直至2016年7月的一個關注投資者會議 。他們表示,在會議上,他們被告知夏氏一早知悉。

「Dominic 知道他的歷史。」Margaret Wong說:「Dominic選擇不告訴我們任何一個人。」

部份投資者在投資項目前,曾與Gary Fraser會面。他們表示,他帶他們參觀了在尼亞加拉湖濱小鎮(Niagara-on-the-Lake)和水晶海灘(Crystal Beach)的幾個發展項目。

「你可以看到所有興建中的房屋,但有些屋只是起了一半便算,但沒有人告訴我們。」Margaret Wong說:「他們表示他們一直有在那些房屋進行工程,將會完工;但你知道它們其實一直被空置。」

加拿大廣播公司新聞部曾到訪水晶海灘,並在部份的投資物業上,見到少數局部完工的房屋,而其他地皮則仍然空置。

Gary Fraser.

部份完成了一半的樓房物業則已透過「出售權」(Power of Sale) 出售,如今已由另外一個發展商繼續完成工程。

利息源自投資者自己資金

投資者還知悉他們的利息支票從何而來。在要求資金去向的記錄後,部份投資者從代表他們登記按揭的律師手上,取得一本有關他們投資的分類帳簿。
Dominic Ha (third from right) and Gary Fraser (second from right) used to take investors on tours of Black Bear's develop properties in Crystal Beach Ontario.

加拿大廣播公司新聞部取得的分類帳簿顯示,當投資金額存入戶口,一日之內,夏其驄(Dominic Ha)、按揭經紀和投資者律師的費用,以及大部份投資本金,便會從戶口中轉出。

根據分類帳簿,所剩餘的資金則用作支付投資者的每月利息,直至資金耗盡為止。

在審視過分類帳簿後,Bill Vasiliou表示:「他們取回的(利息)都是他們自己的資金。」

Black Bear為物業登記另一個按揭

投資者表示他們其後受到另一個打擊 — 他們發現Black Bear Homes大部份的投資物業,在他們的按揭項目前,已獲得另一個按揭。

加拿大廣播公司新聞部取得的合約顯示,合約容許在集資按揭前,登記"興建貸款"(construction loan);但投資者表示他們在簽約之前從來不知道。​

相反,Margaret Wong解釋,夏氏向她清晰表示:「我們受到保障。我們是首個按揭。我們的資金受到律師保護。」

根據加拿大廣播公司新聞部取得的物業記錄,最少六個項目的投資已經全軍盡墨,因為Black Bear Homes拖欠興建貸款人按揭還款,遭貸款人其後根據「出售權」將物業出售。

那麼,是否會有投資者可以拿回他們的本金呢?特許詐騙審查師Bill Vasiliou相信不會:「他們(投資者)將不會拿回他們的金錢。」
These syndicated mortgage properties were sold under power of sale and now a new developer is working on completing construction on the houses. (Nicole Brockbank/CBC)

Margaret Wong說:「為何一個教徒會如斯落力向我們撒謊呢?我們相信他說的每一個字。他說:『不用擔心』;所以,我們便沒有擔心。」

Margaret Wong投資的四個集資按揭物業,其中一個,已根據「出售權」被賣出。

「由第一按揭債權人變成第二按揭債權人。。。(Dominic)從來沒有向我們提過。」她續說。「如果我們一早知道會如此,沒有人會想買。」

所有接受加拿大廣播公司新聞部採訪的投資者,都已經向警方及安省金融證券委員會投訴Black Bear Homes、Gary Fraser和夏其驄(Dominic Ha)。

約克區警方亦證實他們正調查這些集資按揭。

About the Author

Nicole Brockbank

Reporter, CBC Toronto

Nicole Brockbank is a reporter for CBC Toronto's Enterprise Unit. Fuelled by coffee, she digs up, researches and writes original investigative and feature stories. nicole.brockbank@cbc.ca

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